국세법령정보센터 : 재건축아파트의 입주권을 취득하여 동 아파트가 준공된 후 양도한 경우 취득시기

 

[세 목]	양도	[결정유형]	기각
[문서번호]	심사양도2005-0033 (2005.03.14)
[전심번호]
[제 목]
재건축아파트의 입주권을 취득하여 동 아파트가 준공된 후 양도한 경우 취득시기
[요 지]
재건축아파트의 임시사용승인일을 건물 취득시기로 보는 것이 타당하므로 건물 보유기간이 2년 미만에 해당된다고 보아 40% 세율을 적용하여 계산한 양도소득세를 감면하고 동 감면세액에 대하여 농어촌특별세를 과세한 처분은 정당함
[결정내용]
결정 내용은 붙임과 같습니다.
[관련법령]	소득세법 제104조【양도소득세의 세율】
	소득세법 제98조【양도 또는 취득의 시기】

 

주문

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

 

이유

1. 처분내용

청구인은 2001.10.19. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○동 ○호(이하 "쟁점아파트"라 한다)의 입주권을 취득하여 2002.5.31. 사용승인을 받고 2004.4.16. 쟁점아파트를 황○○외 1인에게 370,000,000원에 양도하고 2004.5.3. 양도소득세 과세표준예정신고를 하면서 조세특례제한법 제99조의 3의 규정을 적용하여 실지거래가액으로 양도차익을 계산한 양도소득세 13,942,350원을 감면하고 감면세액에 대한 농어촌특별세 2,788,469원을 자진납부하였다.

처분청은 쟁점아파트의 부수토지는 2001.10.22. 청구인 명의로 소유권이전등기하여 2년이상 보유재산에 해당되나, 재건축아파트입주권을 취득하여 준공후 양도한 건물의 경우 가사용승인일(2002.5.31)로부터 양도일(2004.4.16)까지의 보유기간이 2년미만에 해당된다고 보아 건물양도차익에 대하여는 40%의 세율을 적용한 산출세액 15,882,741원과 토지분 산출세액 4,247,666원 합계 20,130,407원을 감면결정하고 동 감면세액에 대한 농어촌특별세 1,237,610원을 2004.9.1. 청구인에게 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2004.10.28 이의신청을 거척 2005.2.17. 이 건 심사청구를 제기하였다.

 

2. 청구주장

청구인은 국세청책자에 의하면, 입주권을 승계받아 준공일로부터 1년후 양도하는 경우 입주권의 취득일로부터 신축주택 등의 양도일까지의 보유기간을 계산하여 해당세율을 적용한다는 내용이 있어 청구인의 경우 2001.10.19. 입주권취득일에 부동산을 취득한 것으로 보아 2년이상 보유 자산의 양도에 적용되는 누진세율을 적용하여 세액을 산출하고 신고납부하였는바, 예정신고납부후 ○○세무서에서 건물부분에 따른 세율적용이 잘못되었다 하여 농어촌특별세를 부과한다고 확인해보니 아직 실거래대상인 재개발/재건축 승계조합원에 대한 정확한 지침이 없고 세무서에서 전산입력을 하더라도 에러가 나온다는 이야기와 토지건물을 구분하여야 한다는 입장만 고수하면서 이에 따라 농어촌특별세를 추가고지하였으나, 재개발/재건축 양도소득세 산출시 기준시가와 실지거래가액 신고시 양도차익은 달리 산정되어 질수는 있으나 그에 따른 세율적용은 동일한 맥락으로 인지하여 계산하는 것이 합리적이라 생각되며 조합원 분양권 매매시에도 당초 부동산취득시기로 보아 계산하는 것과 같이 입주후 1년이 초과되어 매매가 이루어진 경우에는 해당세율은 개정산식에 맞추어 산정되어야 하므로 사용승인일을 건물의 취득시기로 보아 세율을 적용한 처분은 부당하다.

 

3. 처분청 의견

청구인은 쟁점아파트의 양도에 대하여 실지거래가액으로 양도소득세를 예정신고납부하였는바, 청구인이 주장하는 재건축/재개발 아파트 양도소득세 계산 방식은 2003년 국세청업무지침에 의해 기준시가로 양도차익계산시 적용하는 방법이며 청구인과 같이 주택투기지역에 해당되어 실지거래가액으로 계산할 경우 건물의 취득시기는 소득세법 시행령 제162조(양도 또는 취득시기) 제1항 제4호에서 규정하는 임시 사용 승인일이므로 토지는 2년이상 보유부동산으로서 소득세법 제104조 제1항 제1호의 일반세율을 적용하고 건물은 2년 미만 보유자산에 해당되어 같은법 제1항 제2호의 40% 세율을 적용하여 양도소득세를 산출하고 양도소득세 감면세액에 대하여 농어촌특별세를 부과한 이건 처분은 정당하다.

 

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

재건축아파트의 입주권을 취득하여 동 아파트가 준공된 후 양도한 경우 건물의 취득시기를 사용승인일로 보아 양도차익을 계산하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

 

나. 관련법령

○ 소득세법 제104조【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 : 제55조 제1항의 규정에 의한 세율

2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년이상 2년 미만인 것 : 양토소득과세표준의 100분의 40

○ 소득세법 제98조【양도 또는 취득의 시기】

자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법시행령 제162조【양도 또는 취득시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. ~3.(생략)

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사웅검사필증교부일. 다만, 사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

○ 조세특례제한법 제99조의 3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】

① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역외의 지역에 소재하는 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만. 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제3호의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세내상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 (2003.5.29 개정 ; 주택건설촉진법 부칙)2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 "신축주책취득기간"이라 한다)중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다.

2. 자기가 건설한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우 (2003.5.29 개정 ; 주택건설촉진법 부칙)신축주택취득기간내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택

② 소득세법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 제1항의 규정을 적용받는 신축주택은 이를 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.

○ 소득세법 제100조【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가악이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액 ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 정우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분73하 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해자사의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 

다. 사실관계 및 판단

【이 사건 사실관계에 대하여 본다.】

(1) 청구인은 2004.5.3. 쟁점아파트의 취득가액과 양도가액을 각각 290,000,000원과 370,000,000원으로 하여실지거래가액으로자산양도차익예정신고를 하면서 취득시기와 양도시기를 2001.11.5.과 2004.4.16.로 하고, 과세표준 68,305,000원에 27%의 세율을 적용하여 산출된 양도소득세 13,942,350원을 감면하고 동 감면세액에 대한 20%의 농어촌특별세 2,788,470원을 신고납부하였음이 양도소득세 과세표준 신고 및 자진납부계산서(양도소득세 예정신고서)에 의하여 확인된다.

 

(2) 쟁점아파트의 토지등기부등본에 의하면, 쟁점아파트의 부수토지 50㎡가 2001.8.13. 매매를 원인으로 2001.10.22. 청구인명의로 소유권이전등기되었고, 2004.3.16. 매매를 원인으로 2004.4.19. 황○○외 1인에게 소유권이전등기된 사실이 확인되며 여기에 대하여는 다툼이 없다.

 

(3) ○○시 ○○구청장의 임시사용승인서에 의하면, ○○구청장은 ○○구 ○○동 ○○번지 일대 ○동 제2구역 ○○조합(사업인가번호1998-2)에 대하여 2002.5.31부터 2002.11.30까지 임시사용을 승인하였음이 확인된다.

 

(4) ○ 동 ○○구역 ○○조합 ○○아파트 공급계약서(○동 ○호 대지 40.52㎡ 건물 154.17㎡) 및 부동산매매계약서(취득당시)에 의하면, 청구인은 ○○구역 주택재개발조합으로 인가된 쟁점아파트의 입주권을 청구외 채○○으로부터 2001.10.19. 290,000,000원에 취득한 것으로 기재되어 있고 여기에 대하여는 처분청과 청구간에 다툼이 없다.

 

(5) 청구인이 제출한 「세액감면신청서」에 의하면 청구인은 쟁점아파트를 양도하고 조세특례제한법 제99조의3 을 적용하여 양도소득세를 100% 감면하고 감면세액(토지분 4,247,666원, 건물분 15,882,741원)에 대하여 농어촌특별세를 납부하였음이 세액감면신청서와 양도소득세 예정신고서에 의하여 확인된다.

 

【청구주장에 대하여 살펴본다.】

청구인은 2004.4.16. 양도한 쟁점아파트의 입주권을 2001.10.19 취득하여2004.4.)6. 양도하여 보유기간이 2년 이상이므로 건물분 양도차익에 대하여 소득세법 제104조 제1항 제2호의 세율(1년이상 2년미만 보유)을 적용하는 것은 부당하다고 주장하나,

도시재개발법에 의한 재개발사업지구내의 대지를 소유한 자가 당해 대지를 재개발사업시행자에게 양도하고 그 대가로 동 사업의 관리처분계획에 따라 분양받은 아파트의 취득시기는 당해 아파트의 완성일이 되는 것으로서 사용검사필증교부일 또는 사실상의 사음일(사용가능일) 중 가장 빠른 날이 되는 것이고(재일46014-2890, 1995.12.31), 도시재개발 규정에 의한 관리처분계획인가고시 후 조합원으로부터 취득한 지분권은 재개발아파트를 취득할 수 있는 권리에 해당하므로 동 권리에 따라 분양취득한 재개발 아파트의 취득시기는 사용검사필증 교부일이 되는 것인바(재일46014-1351, 1996.05.31),

청구인은 2001.10.)9. ○○구역 주택재개발조합아파트를 취득할 수 있는 권리를 취득한 후 동 재개발아파트가 신축되어 2002.5.31. 임시사용승인 되었음이 확인되므로 임시사용승인일(2002.5.31.)을 쟁점아파트의 건물 취득시기로 봄이 타당하다 할 것이므로(국심2001중1077, 2001.10.09; 같은뜻) 쟁점아파트의 건물 취득시기를 당초 분양권을 취득한 날로 보아야 한다는 청구주장은 이를 신빙성 있는 것으로 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

따라서, 처분청이 쟁점아파트의 건물 보유기간이 2년 미만에 해당된다고 보아 소득세법 제104조 제1항 제2호의 세율(보유기간 2년 미만의 자산양도에 적용되는 세율)을 적용하여 계산한 양도소득세를 감면하고 동 감면세액에 대하여 농어촌특별세를 과세한 이 건 처분은 정당하고 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

 

5. 결론

이 건 심사청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.